Miet­erhöhung nach Mietspiegel: So geht es rechtssicher

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist Ihr gesetzliches Recht als Vermieter. Sie wirkt aber nur, wenn Fristen, Obergrenzen und Begründung stimmen. Ein formaler Fehler kostet Sie Monate, im schlechtesten Fall ein Gerichtsverfahren.

Die Voraussetzungen nach § 558 BGB

Ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze

Sie können die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Diese ergibt sich aus den üblichen Entgelten der letzten sechs Jahre für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde. Maßgeblich sind Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetischer Zustand der Wohnung.

Sperrfrist und Jahresfrist

Zwei Fristen laufen nebeneinander:

• Sperrfrist: Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein.
• Jahresfrist: Das Erhöhungsverlangen dürfen Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung stellen.

Erhöhungen wegen Modernisierung (§§ 559 bis 559b) und wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560) bleiben bei beiden Fristen außer Betracht.

Kappungsgrenze: 20 oder 15 Prozent

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete durch Erhöhungen nach § 558 um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, gilt eine Grenze von 15 Prozent. Diese Gebiete legt die Landesregierung per Verordnung fest, jeweils für höchstens fünf Jahre.

Wann § 558 nicht gilt

Haben Sie eine Staffelmiete vereinbart, ist eine Erhöhung nach §§ 558 bis 559b während der Laufzeit ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Prüfen Sie außerdem Ihren Mietvertrag auf Vereinbarungen, die eine Erhöhung ausschließen.

Was gilt in Heiligenhaus und Umgebung?

In NRW regelt die Mieterschutzverordnung (MietSchVO NRW) beide Instrumente: die abgesenkte Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse bei Neuvermietung. Sie gilt seit dem 1. März 2025 für 57 Städte und Gemeinden. Für die Kappungsgrenze läuft sie bis zum 28. Februar 2030. Die Regelung zur Mietpreisbremse wurde durch Änderungsverordnung vom 28. Oktober 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.

Stand: Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025, zuletzt geändert durch Verordnung vom 28.10.2025 (in Kraft seit 07.11.2025). Aus dem Kreis Mettmann stehen außerdem Erkrath, Hilden, Langenfeld und Monheim in der Liste. Verordnungen können sich ändern. Prüfen Sie den aktuellen Stand vor jedem Erhöhungsverlangen.

Das Erhöhungsverlangen richtig begründen

Das Verlangen müssen Sie in Textform erklären und begründen (§ 558a BGB). Textform heißt: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, die den Erklärenden nennt (§ 126b BGB). Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Als Begründung lässt das Gesetz zu:

• einen Mietspiegel,
• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
• ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
• drei Vergleichswohnungen mit ihren Mieten.

Gibt der Mietspiegel Spannen an, reicht es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Besteht ein qualifizierter Mietspiegel mit Angaben zu Ihrer Wohnung, müssen Sie diese Angaben im Schreiben nennen, auch wenn Sie ein anderes Begründungsmittel verwenden. Prüfen Sie deshalb zuerst, ob es für Ihre Stadt einen Mietspiegel gibt und ob er qualifiziert ist.

Fristen nach dem Zugang

Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Ihres Schreibens (§ 558b BGB). Stimmt er zu, schuldet er die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang. Stimmt er nicht zu, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.

Sichern Sie deshalb den Nachweis über den Zugang. Ohne ihn können Sie keine Frist sicher berechnen.

Ablauf in sechs Schritten

1. Datum und Art der letzten Mieterhöhung aus der Mietakte ermitteln.
2. Sperrfrist, Jahresfrist und Kappungsgrenze für die Wohnung berechnen.
3. Ortsübliche Vergleichsmiete mit Mietspiegel oder einem anderen Begründungsmittel bestimmen.
4. Schreiben in Textform aufsetzen: bisherige Miete, neue Miete, Begründung, Bitte um Zustimmung.
5. Zugang nachweisbar sicherstellen und Fristen notieren.
6. Zustimmung überwachen und bei Bedarf rechtzeitig über eine Klage entscheiden.

Neuvermietung: die Mietpreisbremse

Bei einem neuen Mietvertrag gilt in den Gebieten der Mieterschutzverordnung die Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Die Miete darf zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In Ratingen und Düsseldorf gilt das, in Heiligenhaus, Velbert, Mettmann und Essen nicht.

Es gibt Ausnahmen:

• Vormiete: War die Miete des Vormieters höher, dürfen Sie bis zu dieser Höhe vereinbaren (§ 556e BGB).
• Neubau: Die Bremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f BGB).
• Umfassende Modernisierung: Die erste Vermietung danach ist ausgenommen (§ 556f BGB).

Warum regelmäßige Anpassung zählt

In der Vermieterbefragung 2025 von Haus & Grund gaben 58,7 Prozent der Teilnehmer an, im letzten Jahr keine Mietanpassung vorgenommen zu haben. 30,7 Prozent passen die Miete nach eigenen Angaben über längere Zeiträume gar nicht an. An der Online-Befragung nahmen über 9.000 Mitglieder teil, aufgerufen waren rund 945.000. Die Aussagen gelten deshalb für die Haus & Grund-Mitgliedschaft. Auf alle privaten Vermieter lassen sie sich nicht übertragen.

Für Ihre Rendite hat das eine klare Folge. Wer lange nicht anpasst, kann den Abstand zur Vergleichsmiete wegen der Kappungsgrenze nicht in einem Schritt aufholen. Liegt die Miete 30 Prozent unter der Vergleichsmiete, erreichen Sie diese bei einer Kappungsgrenze von 20 Prozent frühestens mit einer zweiten Erhöhung drei Jahre nach der ersten. Wie groß der Abstand bei Ihrem Objekt ist, zeigt Ihnen unser Rendite-Check.

So machen wir das

In unserer Mietverwaltung führen wir für jede Wohnung das Datum der letzten Erhöhung und berechnen Sperrfrist, Jahresfrist und Kappungsgrenze. Vor einem Erhöhungsverlangen prüfen wir die Gebietsliste der Mieterschutzverordnung und das passende Begründungsmittel. Den Entwurf stimmen wir mit Ihnen ab, versenden ihn mit Zugangsnachweis und überwachen die Fristen. Wenn Sie wissen möchten, wo Ihre Mieten heute stehen, nehmen Sie Kontakt mit uns auf.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.