Mietrendite berechnen: Brutto, netto und auf Ihr Eigenkapital

Ob sich eine vermietete Wohnung lohnt, zeigt die Mietrendite. Sie lässt sich in drei Stufen rechnen: brutto, netto und bezogen auf das Eigenkapital, das Sie tatsächlich einsetzen. Wir zeigen die Formeln, die Kosten, die Anleger oft vergessen, und ein vollständiges Rechenbeispiel.

Bruttomietrendite: der schnelle Filter

Die Bruttomietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis.

Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Die Zahl ist schnell ermittelt und eignet sich, um Inserate zu vergleichen und unpassende Angebote auszusortieren. Kaufnebenkosten, Hausgeld und Rücklagen fehlen darin. Für eine Kaufentscheidung reicht sie deshalb nicht.

Kaufpreisfaktor

Makler und Banken nennen oft den Kaufpreisfaktor. Er gibt an, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht.

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete

Ein niedriger Faktor bedeutet mehr Miete je eingesetztem Euro. Ob der Faktor angemessen ist, hängt von Lage, Zustand und Mietentwicklung ab.

Nettomietrendite: was nach Kosten bleibt

Die Nettomietrendite rechnet mit allen Kosten, die Sie als Eigentümer selbst tragen.

Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Instandhaltung − Mietausfallwagnis) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Kaufnebenkosten in NRW

• Grunderwerbsteuer: In Nordrhein-Westfalen gilt seit dem 1. Januar 2015 ein Steuersatz von 6,5 Prozent. Dieser Satz gilt auch im November 2026.
• Notar und Grundbuch: Rechnen Sie mit etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
• Makler: Die Provision ist regional verschieden und liegt häufig bei 3 bis 5 Prozent. Beispielrechnungen arbeiten oft mit 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer. Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus und ist der Makler für beide Seiten tätig, müssen Käufer und Verkäufer die Provision in gleicher Höhe tragen (§§ 656b, 656c BGB).

Mit Makler kommen in NRW schnell rund 12 Prozent des Kaufpreises zusammen. Im Rechenbeispiel unten bringen Sie diese Kosten aus Eigenkapital auf.

Nicht umlagefähige Kosten

Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung zählen nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht zu den Betriebskosten. Sie dürfen sie nicht auf den Mieter umlegen. Bei einer Eigentumswohnung stecken sie im Hausgeld: Verwaltervergütung, Erhaltungsrücklage und Kontoführung der Gemeinschaft. Hinzu kommen die Kosten einer Mietverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung, falls Sie diese beauftragen.

Instandhaltung

Die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft deckt das Gemeinschaftseigentum ab, also Dach, Fassade oder Heizung. Für Ihre eigene Wohnung brauchen Sie eine zusätzliche Reserve, etwa für Bad, Böden oder Fenster im Sondereigentum. Planen Sie einen Betrag je Quadratmeter und Jahr ein. Die Höhe richtet sich nach Baujahr und Zustand.

Mietausfallwagnis

Leerstand zwischen zwei Mietern und Mietrückstände kosten Geld. Die Zweite Berechnungsverordnung, die für öffentlich geförderten Wohnraum gilt, erlaubt dafür höchstens 2 Prozent der Erträge (§ 29 II. BV). Für die eigene Kalkulation ist der Wert eine brauchbare Orientierung.

Eigenkapitalrendite und Hebel

Viele Käufe sind teilweise finanziert. Dann zählt, wie sich Ihr eingesetztes Eigenkapital verzinst.

Eigenkapitalrendite = (Nettomietertrag − Zinsen) ÷ Eigenkapital × 100

Die Tilgung zählt hier nicht als Kosten, denn sie baut Vermögen auf. Der Hebel wirkt positiv, solange die Nettomietrendite über dem Zinssatz liegt. Liegt der Zins darüber, senkt jeder zusätzliche Kreditanteil Ihre Eigenkapitalrendite.

Cashflow: was monatlich auf dem Konto ankommt

Rendite und Liquidität sind zwei verschiedene Größen. Der Cashflow vor Steuern zeigt, ob die Wohnung sich selbst trägt.

Cashflow vor Steuern = Nettomietertrag − Zinsen − Tilgung

Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch ein schlechtes Zeichen, weil die Tilgung Ihr Vermögen erhöht. Sie müssen den Fehlbetrag aber aus Ihrem Einkommen tragen können. Steuerliche Effekte wie die Abschreibung kommen in dieser Rechnung noch hinzu.

Rechenbeispiel: Eigentumswohnung für 150.000 Euro

Alle Zahlen in diesem Abschnitt sind gerundete Beispielwerte zur Veranschaulichung. Sie beschreiben kein konkretes Objekt.

Annahmen: Eigentumswohnung mit 60 m², Nettokaltmiete 540 Euro im Monat (9 Euro je m²), Kauf mit Makler. Nicht umlagefähige Verwaltungskosten 600 Euro im Jahr, Instandhaltung 12 Euro je m² und Jahr, Mietausfallwagnis 2 Prozent. Finanzierung: 120.000 Euro Darlehen zu 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, den Rest bringen Sie als Eigenkapital ein.

Was das Beispiel zeigt

Aus 4,32 Prozent brutto werden 2,99 Prozent netto. Weil der Zins mit 3,5 Prozent über der Nettomietrendite liegt, drückt der Kredit die Eigenkapitalrendite auf 1,73 Prozent. Bei einem Zins von 2,5 Prozent sähe das anders aus:

Die Zinsen sind vereinfacht auf die volle Darlehenssumme gerechnet. Bei einem Annuitätendarlehen sinkt der Zinsanteil mit jeder Rate. Wenn Sie eigene Zahlen einsetzen wollen, nutzen Sie unseren Rendite-Check.

So machen wir das

Wir sind selbst Immobilieninvestoren: Unsere Gesellschafter vermieten seit 2010 eigene Wohnungen. Jede Wohnung rechnen wir nach denselben Schritten wie in diesem Beitrag. In der Mietverwaltung erfassen wir Mieteinnahmen, Hausgeld und Instandhaltung digital, damit Sie die Zahlen für Ihre Nettomietrendite aus einer Quelle haben. Unsere Leistungen rechnen wir zu Festpreisen ab. Das Preismodell finden Sie unter Preise.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.